¿Me conviene adquirir un inmueble en Remate Bancario, Judicial o Hipotecario?

 

¿Qué riesgos corro al comprar un inmueble en Remate Bancario, Judicial o Hipotecario?

Si se pretende adquirir un inmueble a través de un Remate Judicial se debe tener en cuenta lo siguiente:

1.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ADQUISICIÓN.- Al adquirir un inmueble en menor valor a su valor comercial se genera un impuesto adicional, denominado “ISR por adquisición”.

La Secretaría de Hacienda considera como UTILIDAD la diferencia entre lo que pagó y el valor comercial del inmueble, es decir, si el inmueble tiene un valor comercial de $2’000,0000 y usted pagó solamente $1’000,000, Hacienda le cobrará el 20% ($200,000) sobre el $1’000,000 de diferencia por concepto de impuesto sobre la renta por adquisición, ya que considera a ese $1’000,000 como un “regalo o premio” que usted recibió sin haber otorgado contraprestación alguna. (Este 20% también se lo cobran a quien se gana la lotería o a quien recibe una donación)

2.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACIÓN.- La persona que vende tiene un impuesto que pagar por la utilidad que se generó entre el precio en que adquirió el inmueble y el precio que actualmente recibirá por la venta (o remate en este caso), este impuesto se denomina “ISR por enajenación”.  (Desde un 1.92% hasta un 35% sobre la UTILIDAD, según Tarifas y Tablas del ISR para 2018, cabe señalar que si no hay utilidad no se genera impuesto por pagar)

Toda vez que en los remates judiciales el propietario ha dejado de pagar, por lo regular abandona el inmueble y ya no se encuentra localizable o simplemente no se presenta a firmar la escritura de transmisión de propiedad, mucho menos se acudirá ante el notario que usted designe a pagar el impuesto que le corresponde en caso de causarse.

Toda vez que el notario no puede hacer su escritura de adjudicación sin que dicho impuesto se pague previamente, quién lo acaba pagando es quien quiere adquirirlo, es decir, usted tendrá que pagar el impuesto del propietario que se fue o que se niega a acudir, de lo contrario no podrá escriturar a su nombre.

3.- IMPUESTO POR ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES.- También conocido como Traslado de Dominio, se paga aproximadamente el 4.5% sobre el valor de avalúo del inmueble al momento de escriturar y va incluido en los gastos de escrituración que le cobrará el notario (7-8% aprox).

4.- RIESGO DE TENER ENCONTRAR EN MALAS CONDICIONES DE MANTENIMIENTO EL INMUEBLE Y RIESGO DE NO TENER A QUIEN RECLAMAR EN CASO DE APARECER VICIOS OCULTOS.- Toda vez que el propietario pierde la propiedad mediante un juicio, por lo general como enojo o represalia, al momento de desalojar desmantelan y maltratan el inmueble, por lo que casi siempre se tiene que hacer un gasto de remodelación importante una vez que se reciba el inmueble. Asimismo, en caso de que llegasen a aparecer Vicios Ocultos no tendrá a quien reclamarle.

5.- RIESGO DE VICIOS EN EL PROCEDIMIENTO DEL JUICIO.- Muchas veces aunque en un expediente judicial llegue a dictarse una Sentencia, es muy común que se hayan cometido errores u omisiones en el procedimiento del Juicio. El expediente judicial tiene que ser remitido a un notario para que elabore la escritura de adjudicación a su favor, pero el notario tiene el deber de revisar dicho procedimiento, es decir, revisará que el juicio haya estado bien hecho, por lo que en caso de que hubiere alguna deficiencia ya no le puede hacer la escritura a su favor. En los más de 20 años que he trabajado en Notarías he podido constatar que la mayoría de los expedientes judiciales que manda el Juez al notario no se pueden escriturar y finalmente se regresan al Juzgado sin haberse podido otorgar la deseada escritura.

6.- RIESGO DE DEFICIENCIAS RESPETO AL TITULO DE PROPIEDAD.- Aunque parezca increíble, hay Sentencias que condenan a perder la propiedad a personas que ni siquiera son los actuales propietarios del inmueble, toda vez que muchas veces quien entabla la demanda no ha tenido el cuidado de cerciorarse de que a quien demandó era el único o el actual propietario y el Juez resuelve únicamente sobre lo que le plantea el abogado. Por ejemplo, Es muy común que demandan al esposo y se dicta Sentencia en el juicio en contra de dicho esposo y nunca repararon en que tenían que demandar también a la esposa, en el caso de Sociedades Conyugales. En casos como éste tampoco le podrá escriturar el notario a su favor. También otro caso muy común es que a quien demandaron ya murió y ahora tienen que demandar a sus Herederos también.

7.- RIESGO DE NO QUE EL INMUEBLE NO SEA REMATADO A SU FAVOR.- Aunque usted acuda a la audiencia de remate no existe garantía de que el inmueble finalmente será adjudicado a su favor, toda vez que dicha audiencia es PÚBLICA ALMONEDA, es decir que se encuentra abierta a que acuda todo el público que desee hacerlo, a fin de que se presenten diversos postores, se hagan diversas pujas y finalmente se adjudique al mejor postor.

8.- RIESGO DE SER PERTURBADO EN LA POSESIÓN DEL INMUEBLE.- Suele llevarse un lapso largo de al menos 6 meses en lo que se prepara su escritura de adjudicación y mientras tanto estará expuesto a que le tiren abajo su remate mediante la interposición de alguna Apelación o Juicio de Amparo que presente el abogado del propietario rematado.

Desde el punto de vista económico, una vez que paga los 3 impuestos antes mencionados, así como los gastos de remodelación y pago de comisión a su “agente de remates”, la supuesta “Ganga” le viene saliendo casi igual, igual o hasta más cara que otra casa que hubiera podido haber conseguido en el mercado regular. (Si es que finalmente logra escriturarla). Desde el punto de vista jurídico, por los riesgos implícitos también es poco recomendable el remate judicial.

Lamentablemente a lo largo de mi carrera profesional me ha tocado ver muchos casos tristes en los que personas poco éticas entusiasmaban a los compradores con conseguirles la adjudicación de un Remate Judicial, sin que dichas personas les explicarán a los interesados los riesgos que asumirían, asimismo, casi siempre una vez que lograban el cobro de su comisión abandonaban a su suerte a los compradores frente a todos los problemas que se suelen presentar en este tipo de operaciones.
En virtud de lo anterior, sinceramente le recomiendo, en primer lugar constatar la veracidad de todos los puntos que le he expuesto con cualquier notario de su confianza y segundo, reconsiderar la posibilidad de mejor comprar un inmueble dentro del mercado regular tratando de conseguir un precio razonable.

 

Perfil del Autor

Mauricio SolisSu Socio y Asesor en la Venta y Renta de su Propiedad ®
- Cédula Profesional de Abogado No. 2619714 Universidad Iberoamericana. - Cédula Profesional en Comercialización Inmobiliaria No. 5978654 SEP. - Profesional Inmobiliario Certificado PIC No. 07-588. - Miembro de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios AMPI. - Miembro de la National Association of Realtors, USA. - 14 años de experiencia como Abogado en 2 Notarías del DF (Escrituración de Inmuebles). - 30 años de experiencia ayudando a propietarios a vender o rentar sus Inmuebles. - Agente autorizado por FONATUR para promover la venta de sus Inmuebles. - Realtor Internacional, especializado en el Mercado Inmobiliario de Florida, USA. - Ex-Alumno del Colegio Tepeyac (Lindavista CDMX) - Director General de "Plusvalía Inmobiliaria".

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